Desde 1º de janeiro de 2025, o Estado dos riscos e poluições (ERP) entregue aos compradores integra novas categorias: recuo da linha de costa, obrigação legal de desmatamento, retração-expansão das argilas reforçada. Essa mudança, resultante do decreto n° 2024-405 de 29 de abril de 2024, modifica concretamente o que um investidor deve ler e verificar antes de assinar. O documento que você pensava dominar mudou de escopo.
Retração-expansão das argilas: o risco que a cartografia subestimava
A maioria dos conteúdos sobre riscos naturais imobiliários se concentra nas inundações. O risco das argilas merece uma atenção pelo menos equivalente. Segundo dados divulgados por várias fontes especializadas, o patrimônio francês exposto à retração-expansão das argilas representa um desafio de várias centenas de bilhões de euros.
O mecanismo é simples: os solos argilosos se expandem com a umidade e se retraem em períodos secos. Esse movimento provoca fissuras estruturais nas fundações, nas paredes de suporte, nas lajes. Os reparos muitas vezes ultrapassam o escopo de uma simples pintura.
Um dispositivo público de ajuda à prevenção desse risco foi experimentado nos últimos anos, com ajudas financeiras para reforçar as fundações das casas individuais. Para um investidor, a questão vai além do diagnóstico: toca na durabilidade do patrimônio e na capacidade de revenda. Um imóvel localizado em uma zona de forte exposição à retração-expansão das argilas pode ver seu valor despencar se os trabalhos de recuperação das fundações não forem realizados.
Antes de se comprometer, verificar os riscos naturais a verificar antes da compra imobiliária permite identificar precisamente o nível de exposição argilosa do terreno desejado.
ERP 2025: o que o novo formulário muda para o investidor
O formulário ERP não é um documento fixo. Sua última atualização, efetiva desde janeiro de 2025, adiciona seções que as versões anteriores ignoravam. Um ERP datado de antes de 2025 pode estar incompleto sobre riscos agora obrigatórios.
Três adições modificam a leitura do documento:
- O recuo da linha de costa, que diz respeito aos municípios litorâneos cujo litoral recua devido à erosão. Os imóveis localizados nessas áreas podem estar sujeitos a restrições de construção ou ampliação a longo prazo.
- A obrigação legal de desmatamento (OLD), que se aplica a imóveis próximos a florestas ou áreas expostas a incêndios. Cerca de 6.900 municípios se declaram expostos ao risco de incêndio florestal, segundo dados divulgados pela TF1 Info.
- O reforço da seção retração-expansão das argilas, com uma cartografia mais precisa integrada diretamente ao formulário.
Para um investidor que compra à distância ou em um setor que conhece mal, a tentação é passar rapidamente pelo ERP. Esse reflexo pode custar caro. Cada seção marcada como “sim” no formulário exige uma verificação complementar: consulta ao plano de prevenção correspondente, visita ao terreno específica, orçamento para adequação.
Obrigação de desmatamento e compra perto de uma floresta
A OLD é um tema ainda pouco tratado nos guias de compra imobiliária, embora tenha consequências financeiras diretas. O vendedor é obrigado a informar o comprador sobre a existência dessa obrigação desde a entrada em vigor do novo formulário ERP.
Comprar uma casa próxima a uma floresta implica verificar se o município está na lista das áreas expostas a incêndios florestais. Se for o caso, o proprietário deve desmatar em um perímetro definido ao redor do imóvel, às suas custas. O não cumprimento dessa obrigação pode resultar em sanções, mas também complicar a indenização em caso de sinistro.
Para um investimento locativo, essa carga recorrente deve ser integrada ao orçamento prévio. Ela não se limita a um corte de cerca: dependendo da configuração do terreno, os trabalhos de desmatamento podem representar um item anual significativo.
Géorisques e verificações de terreno: cruzar as fontes antes da visita
O site Géorisques.gouv.fr continua sendo a ferramenta de referência para consultar a exposição de um endereço aos riscos naturais, mineiros e tecnológicos. Desde 2022, toda anúncio imobiliário deve, aliás, mencionar esse site. A ferramenta online Errial permite gerar um pré-estado dos riscos a partir de um simples endereço.
Os dados disponíveis nem sempre permitem concluir sobre o estado real do terreno. A cartografia oficial reflete um risco estatístico, não o histórico preciso do terreno. Duas casas vizinhas podem ter exposições muito diferentes dependendo da natureza do subsolo, da inclinação, da proximidade de um curso d’água temporário.
Três verificações complementares merecem ser realizadas antes de assinar:
- Consultar o plano de prevenção de riscos (PPR) do município para identificar as prescrições específicas aplicáveis ao terreno.
- Pedir ao vendedor o histórico de sinistros declarados sob o título de catástrofes naturais. Essa informação deve constar no ERP se o imóvel tiver sido objeto de indenização.
- Fazer uma análise de solo (estudo geotécnico G1 ou G2) em terrenos localizados em áreas argilosas, especialmente para casas individuais construídas antes das normas atuais.
Essas etapas levam tempo e representam um custo. Para um investidor que mira um setor com retorno locativo atraente, elas evitam descobrir após a assinatura que o preço baixo do imóvel refletia um risco que o mercado já havia integrado.
O ERP versão 2025, as cartografias argilosas atualizadas e a obrigação de desmatamento redesenham o escopo da devida diligência imobiliária. Um investidor que se limita à leitura rápida do diagnóstico sem cruzar as fontes se expõe a sobrecustos de obras, dificuldades de seguro ou uma desvalorização na revenda. O preço exibido de um imóvel nem sempre integra o custo real do risco.