Sinds 1 januari 2025 bevat de Staat van risico’s en vervuilingen (ERP) die aan kopers wordt overhandigd, nieuwe categorieën: terugtrekking van de kustlijn, wettelijke verplichting tot het opruimen van struikgewas, versterkte krimp-uitzetting van klei. Deze wijziging, voortvloeiend uit decreet nr. 2024-405 van 29 april 2024, verandert concreet wat een investeerder moet lezen en controleren voordat hij tekent. Het document waarvan u dacht dat u het onder controle had, heeft zijn reikwijdte veranderd.
Krimp-uitzetting van klei: het risico dat de cartografie onderschatte
De meeste inhoud over natuurlijke vastgoedrisico’s richt zich op overstromingen. Het kleirisico verdient minstens evenveel aandacht. Volgens gegevens van verschillende gespecialiseerde bronnen, vertegenwoordigt het Franse vastgoed dat blootgesteld is aan krimp-uitzetting van klei een probleem van enkele honderden miljarden euro’s.
Het mechanisme is eenvoudig: kleigronden zwellen op met vochtigheid en krimpen in droge periodes. Deze beweging veroorzaakt structurele scheuren in de funderingen, dragende muren en vloeren. De reparaties overschrijden vaak het kader van een eenvoudige gevelrenovatie.
Een publiek hulpprogramma ter preventie van dit risico is de afgelopen jaren getest, met financiële steun om de funderingen van eengezinswoningen te versterken. Voor een investeerder gaat de kwestie verder dan de diagnose: het raakt de duurzaamheid van het vastgoed en de mogelijkheid tot doorverkoop. Een goed dat zich in een gebied met een hoge blootstelling aan krimp-uitzetting van klei bevindt, kan in waarde dalen als de funderingswerkzaamheden niet zijn uitgevoerd.
Voordat u zich verbindt, is het controleren van de natuurlijke risico’s die u moet controleren voordat u onroerend goed koopt essentieel om het exacte niveau van kleiblootstelling van het gewenste perceel te identificeren.
ERP 2025: wat het nieuwe formulier verandert voor de investeerder
Het ERP-formulier is geen vast document. De laatste update, die sinds januari 2025 van kracht is, voegt secties toe die in eerdere versies werden genegeerd. Een ERP van vóór 2025 kan onvolledig zijn met betrekking tot risico’s die nu verplicht zijn.
Drie toevoegingen veranderen de interpretatie van het document:
- De terugtrekking van de kustlijn, die betrekking heeft op kustgemeenten waarvan de kustlijn terugtrekt door erosie. Vastgoed in deze gebieden kan onderhevig zijn aan bouw- of uitbreidingsbeperkingen op termijn.
- De wettelijke verplichting tot opruimen van struikgewas (OLD), die van toepassing is op vastgoed nabij bossen of gebieden die blootgesteld zijn aan brandgevaar. Ongeveer 6.900 gemeenten geven aan blootgesteld te zijn aan het risico van bosbranden, volgens gegevens van TF1 Info.
- De versterking van de sectie krimp-uitzetting van klei, met een nauwkeuriger cartografie die rechtstreeks in het formulier is geïntegreerd.
Voor een investeerder die op afstand koopt of in een gebied dat hij slecht kent, is de verleiding groot om het ERP te overslaan. Deze reflex kost veel geld. Elke sectie die met “ja” is aangekruist in het formulier vereist een aanvullende controle: raadpleging van het bijbehorende preventieplan, gerichte terreinbezoek, offerte voor naleving.
Verplichting tot opruimen van struikgewas en aankoop nabij een bos
De OLD is een onderwerp dat nog weinig wordt behandeld in koopgidsen voor onroerend goed, terwijl het directe financiële gevolgen heeft. De verkoper is verplicht de koper te informeren over het bestaan van deze verplichting sinds de inwerkingtreding van het nieuwe ERP-formulier.
Een huis kopen in de nabijheid van een bos betekent dat u moet controleren of de gemeente op de lijst van gebieden met een risico op bosbranden staat. Als dat het geval is, moet de eigenaar het struikgewas opruimen binnen een gedefinieerde perimeter rond het vastgoed, op eigen kosten. Het niet naleven van deze verplichting kan leiden tot sancties, maar ook de schadevergoeding in geval van schade compliceren.
Voor een huurinvestering moet deze terugkerende last worden opgenomen in de begroting. Het beperkt zich niet tot het snoeien van een haag: afhankelijk van de configuratie van het terrein kunnen de opruimwerkzaamheden een significante jaarlijkse post vertegenwoordigen.
Géorisques en terreincontroles: bronnen vergelijken voor het bezoek
De website Géorisques.gouv.fr blijft het referentietool om de blootstelling van een adres aan natuurlijke, mijnbouw- en technologische risico’s te raadplegen. Sinds 2022 moet elke vastgoedadvertentie bovendien deze site vermelden. De online tool Errial maakt het mogelijk om een voorlopige staat van risico’s te genereren op basis van een eenvoudig adres.
De beschikbare gegevens stellen niet altijd in staat om een conclusie te trekken over de werkelijke staat van het terrein. De officiële cartografie weerspiegelt een statistisch risico, niet de exacte geschiedenis van het perceel. Twee aangrenzende huizen kunnen zeer verschillende blootstellingen hebben, afhankelijk van de aard van de ondergrond, de helling, de nabijheid van een tijdelijke waterloop.
Drie aanvullende controles verdienen het om te worden uitgevoerd voordat u tekent:
- Raadpleeg het risico preventieplan (PPR) van de gemeente om de specifieke voorschriften die van toepassing zijn op het perceel te identificeren.
- Vraag de verkoper naar de geschiedenis van de schadegevallen die zijn verklaard in het kader van natuurrampen. Deze informatie moet in de ERP staan als het goed een schadevergoeding heeft ontvangen.
- Laat een bodemonderzoek (geotechnische studie G1 of G2) uitvoeren op percelen die zich in een kleigebied bevinden, vooral voor eengezinswoningen die vóór de huidige normen zijn gebouwd.
Deze stappen kosten tijd en geld. Voor een investeerder die zich richt op een gebied met aantrekkelijke huurinkomsten, voorkomen ze dat hij na de ondertekening ontdekt dat de lage prijs van het goed een risico weerspiegelde dat de markt al had geïntegreerd.
De ERP versie 2025, de bijgewerkte kleicartografie en de verplichting tot opruimen van struikgewas hertekenen de reikwijdte van de vastgoed due diligence. Een investeerder die zich beperkt tot een snelle lezing van de diagnose zonder de bronnen te vergelijken, loopt het risico op extra kosten voor werkzaamheden, verzekeringsproblemen of een waardevermindering bij doorverkoop. De weergegeven prijs van een goed omvat niet altijd de werkelijke kosten van het risico.