Seit dem 1. Januar 2025 enthält der Zustand der Risiken und Verschmutzungen (ERP), der den Käufern übergeben wird, neue Kategorien: Rückgang der Küstenlinie, gesetzliche Verpflichtung zur Rodung, verstärktes Schrumpfen und Quellen von Tonen. Diese Änderung, die aus dem Dekret Nr. 2024-405 vom 29. April 2024 hervorgeht, verändert konkret, was ein Investor lesen und überprüfen muss, bevor er unterschreibt. Das Dokument, das Sie zu beherrschen glaubten, hat seinen Umfang geändert.
Schrumpfen und Quellen von Tonen: das Risiko, das die Kartographie unterschätzte
Die meisten Inhalte über natürliche Immobilienrisiken konzentrieren sich auf Überschwemmungen. Das Risiko von Tonen verdient mindestens die gleiche Aufmerksamkeit. Laut Daten, die von mehreren Fachquellen verbreitet wurden, stellt das französische Bauwesen, das dem Schrumpfen und Quellen von Tonen ausgesetzt ist, ein Risiko von mehreren Hunderten Milliarden Euro dar.
Der Mechanismus ist einfach: Tonböden quellen bei Feuchtigkeit und ziehen sich in trockenen Zeiten zusammen. Diese Bewegung verursacht strukturelle Risse in den Fundamenten, tragenden Wänden und Platten. Die Reparaturen überschreiten oft den Rahmen einer einfachen Fassadenrenovierung.
In den letzten Jahren wurde ein öffentliches Hilfsprogramm zur Prävention dieses Risikos erprobt, mit finanziellen Hilfen zur Verstärkung der Fundamente von Einfamilienhäusern. Für einen Investor geht die Frage über die Diagnose hinaus: Sie betrifft die Nachhaltigkeit des Bauwerks und die Wiederverkaufsfähigkeit. Eine Immobilie, die in einem Gebiet mit hoher Exposition gegenüber dem Schrumpfen und Quellen von Tonen liegt, kann an Wert verlieren, wenn die Fundamentarbeiten nicht durchgeführt wurden.
Bevor Sie sich engagieren, ermöglicht die Überprüfung der natürlichen Risiken, die vor dem Immobilienkauf überprüft werden müssen, die genaue Identifizierung des Tonexpositionsniveaus des begehrten Grundstücks.
ERP 2025: was das neue Formular für den Investor ändert
Das ERP-Formular ist kein festes Dokument. Seine letzte Aktualisierung, die seit Januar 2025 in Kraft ist, fügt Rubriken hinzu, die in früheren Versionen ignoriert wurden. Ein ERP, das vor 2025 datiert ist, kann unvollständig in Bezug auf jetzt obligatorische Risiken sein.
Drei Ergänzungen ändern die Lesart des Dokuments:
- Der Rückgang der Küstenlinie, der die Küstengemeinden betrifft, deren Ufer durch Erosion zurückgeht. Immobilien in diesen Gebieten können langfristig Bau- oder Erweiterungsbeschränkungen unterliegen.
- Die gesetzliche Verpflichtung zur Rodung (OLD), die für Immobilien in der Nähe von Wäldern oder feuergefährdeten Zonen gilt. Etwa 6.900 Gemeinden geben an, dem Waldbrandrisiko ausgesetzt zu sein, laut Daten, die von TF1 Info verbreitet wurden.
- Die Verstärkung der Rubrik Schrumpfen und Quellen von Tonen, mit einer präziseren Kartographie, die direkt in das Formular integriert ist.
Für einen Investor, der aus der Ferne kauft oder in einem ihm unbekannten Gebiet, besteht die Versuchung, das ERP zu überfliegen. Dieser Reflex kann teuer werden. Jede Rubrik, die im Formular mit “ja” angekreuzt wird, erfordert eine zusätzliche Überprüfung: Konsultation des entsprechenden Präventionsplans, gezielte Vor-Ort-Besichtigung, Kostenvoranschlag zur Einhaltung der Vorschriften.
Verpflichtung zur Rodung und Kauf in der Nähe eines Waldes
Die OLD ist ein Thema, das in Immobilienkaufleitfäden noch wenig behandelt wird, obwohl sie direkte finanzielle Konsequenzen hat. Der Verkäufer ist verpflichtet, den Käufer über das Bestehen dieser Verpflichtung zu informieren, seit Inkrafttreten des neuen ERP-Formulars.
Der Kauf eines Hauses in der Nähe eines Waldes erfordert die Überprüfung, ob die Gemeinde auf der Liste der feuergefährdeten Zonen steht. Wenn dies der Fall ist, muss der Eigentümer in einem definierten Bereich um das Gebäude herum auf eigene Kosten rodung durchführen. Die Nichteinhaltung dieser Verpflichtung kann zu Sanktionen führen, aber auch die Entschädigung im Schadensfall komplizieren.
Für eine Mietinvestition muss diese wiederkehrende Belastung in das Budget eingeplant werden. Sie beschränkt sich nicht auf das Schneiden einer Hecke: Je nach Geländebeschaffenheit können die Rodungsarbeiten einen signifikanten jährlichen Posten darstellen.
Georisiken und Vor-Ort-Überprüfungen: Quellen vor dem Besuch abgleichen
Die Website Géorisques.gouv.fr bleibt das Referenzwerkzeug zur Konsultation der Exposition einer Adresse gegenüber natürlichen, bergbaulichen und technologischen Risiken. Seit 2022 muss jede Immobilienanzeige übrigens diese Website erwähnen. Das Online-Tool Errial ermöglicht es, einen Vorzustand der Risiken anhand einer einfachen Adresse zu erstellen.
Die verfügbaren Daten erlauben es nicht immer, auf den tatsächlichen Zustand des Geländes zu schließen. Die offizielle Kartographie spiegelt ein statistisches Risiko wider, nicht die genaue Historie des Grundstücks. Zwei benachbarte Häuser können je nach Art des Untergrunds, der Neigung und der Nähe zu einem temporären Gewässer sehr unterschiedliche Expositionen aufweisen.
Drei ergänzende Überprüfungen sollten vor der Unterschrift durchgeführt werden:
- Konsultation des Risikopräventionsplans (PPR) der Gemeinde, um die spezifischen Vorschriften zu identifizieren, die für das Grundstück gelten.
- Den Verkäufer nach der Historie der gemeldeten Schäden im Rahmen von Naturkatastrophen fragen. Diese Information muss im ERP enthalten sein, wenn die Immobilie entschädigt wurde.
- Eine Bodenuntersuchung (geotechnische Studie G1 oder G2) für Grundstücke in tonhaltigen Zonen durchführen, insbesondere für Einfamilienhäuser, die vor den aktuellen Normen gebaut wurden.
Diese Schritte erfordern Zeit und verursachen Kosten. Für einen Investor, der ein Gebiet mit attraktiver Mietrendite anvisiert, vermeiden sie, nach der Unterschrift zu entdecken, dass der niedrige Preis der Immobilie ein Risiko widerspiegelt, das der Markt bereits integriert hatte.
Das ERP in der Version 2025, die aktualisierten Tonkartographien und die Verpflichtung zur Rodung zeichnen den Rahmen der Immobilien-Due-Diligence neu. Ein Investor, der sich auf die schnelle Durchsicht der Diagnose beschränkt, ohne die Quellen abzugleichen, setzt sich dem Risiko von Mehrkosten für Arbeiten, Schwierigkeiten bei der Versicherung oder einer Wertminderung beim Wiederverkauf aus. Der angegebene Preis einer Immobilie berücksichtigt nicht immer die tatsächlichen Kosten des Risikos.