De vastgoedmarkt in Frankrijk in het eerste semester van 2026 geeft de indruk van een herstel. De prijzen dalen niet meer, de kopers keren terug naar de makelaars, de transactievolumes stijgen langzaam. Maar dit herstel blijft fragiel, ongelijk verdeeld over de steden en afhankelijk van de kosten van krediet. Het begrijpen van de huidige trends vereist dat we verder kijken dan de koppen en kijken naar wat er werkelijk gebeurt in de verkoopdossiers, de handtekeningstermijnen en de geografische ongelijkheden.
Annuleringen van overeenkomsten: het signaal dat de verkoopcijfers niet tonen
U heeft een woning gevonden, een overeenkomst getekend, en toch gaat de verkoop niet door. Dit scenario raakt steeds meer kopers in 2026. Foncia geeft aan dat één op de tien verkoopdossiers wordt geannuleerd in het eerste semester van 2026, wat neerkomt op een annuleringspercentage van 11 %.
De oorzaken zijn dubbel. Aan de ene kant zijn er weigeringen van bancaire financiering als gevolg van rentetarieven die de maandlasten te zwaar maken. Aan de andere kant zijn er kopers die zelf afzien, soms nadat ze iets beters hebben gevonden, soms uit voorzichtigheid vanwege de economische instabiliteit.
Dit fenomeen heeft een directe consequentie: de statistieken van transacties die elk kwartaal worden gepubliceerd, weerspiegelen niet het werkelijke aantal afgebroken projecten. Een getekende overeenkomst die vervolgens wordt geannuleerd, telt niet als een verkoop, maar mobiliseert wel een verkoper, een notaris en een koper gedurende meerdere weken. Voor wie op zoek is naar informatie op de website France Immo Express, vult deze realiteit op de grond nuttig de geaggregeerde gegevens over prijzen en volumes aan.
Vastgoedprijzen medio 2026: een bijna stabiliteit die sterke verschillen tussen steden verbergt
Volgens de SeLoger / Meilleurs Agents barometer zijn de vastgoedprijzen in Frankrijk in het eerste semester van 2026 met slechts 0,1 % gestegen. Dit cijfer geeft de illusie van een bevroren markt. De werkelijkheid is veel gevarieerder.
Appartements: Toulouse en Marseille houden stand, Perpignan zakt
Op jaarbasis stijgen de appartementen met 1,3 % in Toulouse en met 0,8 % in Marseille. In Perpignan dalen ze met 7,4 %. Het verschil tussen de beste en de slechtste prestatie bedraagt meer dan 8 punten. Met andere woorden, praten over een unieke “Franse markt” heeft niet veel zin meer.
Huizen: nog sterkere correcties
De huizenmarkt versterkt deze ongelijkheden. Nice laat een stijging van 1 % zien, terwijl Bordeaux met 8,3 % daalt. Huizen, die vaak duurder zijn in onderhoud en meer energie verbruiken, ondervinden meer druk van de energieprestatie-indicator (EPI) en de renovatiekosten.
De les voor een koper of verkoper is eenvoudig: de stad en het type goed zijn belangrijker dan de nationale trend. Een goed gelegen appartement in Marseille en een huis aan de rand van Bordeaux leven in twee verschillende markten.
Hypotheek: waarom de gemiddelde rente weer de centrale variabele wordt
In mei 2026 bedraagt de gemiddelde rente op hypotheken 3,25 %, met 3,34 % over 20 jaar en 3,37 % over 25 jaar. Deze niveaus liggen duidelijk boven de historisch lage tarieven van 2021-2022, wat de koopkracht van de meeste huishoudens verandert.
Concreet kan een lener met een gelijke maandlast een aanzienlijk goedkopere woning kopen dan drie jaar geleden. Dit verlies aan koopkracht op de woningmarkt wordt niet gecompenseerd door de prijsdaling, die op nationaal niveau bescheiden blijft.
- Rente over 20 jaar op 3,34 %: voor een huishouden met een gemiddeld inkomen vermindert dit het leenbedrag met enkele tienduizenden euro’s vergeleken met 2022.
- Banken passen nog steeds de regel van 35 % maximale schuldenlast toe, wat mechanisch het aantal geaccepteerde dossiers beperkt.
- Het Observatorium Crédit Logement merkt een geleidelijke stijging van de tarieven op sinds het begin van het jaar, waardoor het venster voor heronderhandeling smaller wordt.
Voor een starter is de vraag niet langer alleen “tegen welke prijs kopen” maar “tegen welke rente kan ik lenen, en voor hoe lang”.
Verkooptermijnen en herstel in twee snelheden: wat de indicatoren op de grond onthullen
Een andere indicator die vaak onder de radar van kwartaalanalyses blijft: de gemiddelde verkooptermijn. Deze ligt rond de 101 dagen volgens de Foncia barometer, een stijging van ongeveer vijf dagen op jaarbasis.
Vijf dagen meer lijkt misschien onbeduidend. In de praktijk betekent dit dat de onderhandelingen langer duren, dat kopers meer tijd nemen om te vergelijken, en dat verkopers die weigeren hun prijs aan te passen langer op de markt blijven.
Een herstel dat niet alle segmenten ten goede komt
De UNIS barometer (Vereniging van vastgoedsyndicaten) bevestigt in het eerste kwartaal van 2026 een fragiel herstel en een markt in twee snelheden. Goed beoordeelde woningen volgens de EPI, gelegen in dynamische metropolen, vinden binnen redelijke termijnen kopers. Thermisch onrendabele woningen en woningen in landelijke of peri-urbane gebieden accumuleren bezoeken zonder vaste aanbiedingen.
Dit verschil creëert een paradoxale situatie: het totale volume van transacties stijgt, maar een toenemend deel van het aanbod blijft onverkocht. Verkoper van energie-intensieve woningen moeten de geschatte kosten van renovaties in hun verkoopprijs opnemen, anders lopen ze het risico dat kopers zich afkeren of zeer sterk naar beneden onderhandelen.
Geopolitiek en EPI: twee factoren die invloed hebben op aankoopbeslissingen
Internationale geopolitieke spanningen en de evolutie van de energieprijzen beïnvloeden de vastgoedmarkt op indirecte maar reële wijze. Wanneer de economische onzekerheid toeneemt, stellen huishoudens hun plannen uit. Wanneer de olieprijs fluctueert, worden de verwarmingskosten van slecht geïsoleerde woningen een keuzecriterium.
De EPI (energieprestatie-indicator) herdefinieert geleidelijk de aankoopcriteria. Een woning met een classificatie F of G verliest aan aantrekkingskracht en waarde bij doorverkoop. Kopers nemen nu de kosten van energie-renovatie op in hun totale budget, wat het bedrag dat ze bereid zijn te betalen voor de woning zelf vermindert.
De Franse vastgoedmarkt in 2026 doorkruist noch een brute crisis, noch een duidelijke opleving. De prijscorrectie die sinds 2022 is ingezet lijkt grotendeels te zijn opgenomen, maar duurder krediet en energie-eisen remmen het herstel. Voor een koper blijft de prioriteit om zijn werkelijke leencapaciteit te controleren voordat hij zich op een woning richt. Voor een verkoper voorkomt het vaststellen van een prijs die in overeenstemming is met de lokale verkooptermijnen maanden van onnodig wachten.